Hybridlån - Nytt finansieringsverktyg vid ägarskiften

Går du i tankarna på att ta över en jordbruksfastighet men är i behov av finansiering som matchar jord- och skogsbrukets kassaflöden?

ELLER går du i tankarna på att överlåta din jordbruksfastighet men vet inte hur det ska ske på ett rättvist sätt för alla inblandade parter, inklusive dig själv?

- Grattis, då har du kommit rätt.

Citat från de lärda

"Med hybridlånet nås det bästa av två världar. Finansiering med hybridlån ger högre likviditet än topplån och högre soliditet än att arrendera. På så sätt har övertagaren pengar över till att investera på fastigheten och får samtidigt del av fastighetens värdeökning"

Håkan Bennetoft, Gårdskapital, Fastighetsvärderare Properate

Hybridlån - En hybrid mellan att äga och att arrendera

Svenskt jordbruk är unikt i sitt slag med vårt stora antal familjeägda gårdar. Att jordbruksmarken ägs av lantbrukare av kött och blod är något som vi bör värna. Men för att nästa generation lantbrukare ska kunna förvärva marken, samt rusta jorden för klimatförändringar krävs stora kapitalinsatser.
Hög andel lånefinansiering kan dock knäcka likviditeten, ifall allt kassaflöde går till att betala amorteringar och räntor. Samtidigt är 100% arrende inte heller att föredra, eftersom marken långsiktigt ökar i värde.

Därför finns nu hybridlånet som ger det bästa av två världar. Hybridlånet har likheter både med ett lån och ett arrende. I korthet kan hybridlånet beskrivas som ett långfristigt amorteringsfritt lån där delar av räntan kopplas till framtida värdeutveckling på fastigheten. Eller rättare sagt:

År 0-10 betalar köparen av fastigheten en löpande ränta som motsvarar den implicita arrendeavgiften i aktuellt produktionsområde (jordränta).
Under den tiden får lantbrukaren mer kassaflöde över att reinvestera i fastigheten.
År 10, när lånet förfaller, sker en jämförelsebar nyvärdering av fastigheten och värdeförändringen beräknas.
Ursprungliga lånebeloppet plus en andel av värdeförändringen betalas sedan tillbaka till finansiären.
Lantbrukaren och finansiären är båda med och delar på såväl risk som uppsida.

Låter det märkligt? Oroa dig inte, då är allt i sin ordning. Låt oss visa med två praktiska typcase:

Case 1: Arrendatorn och den pensionerade lantbrukaren

Kalle och Lisa är två unga arrendatorer som under några år arrenderat en mjölkgård av den pensionerade lantbrukaren Per-Erik. Kalle och Lisa drömmer om att äga en egen gård. Per-Erik har inga egna barn som kan ta över, men vill gärna att gården även i framtiden ägs av lantbrukare av kött och blod. Per-Erik vill därför sälja till Kalle och Lisa. Finansieringen är dock en svår nöt att knäcka. Kalle och Lisa har fått ett lånelöfte från banken motsvarande 60% av fastighetens värde som uppgår till 10 miljoner kr. De har sparat ihop till en egen insats och kan få en liten rabatt av Per-Erik - MEN det räcker inte för att täcka finansieringsgapet. Frågan är hur Kalle och Lisa ska ha råd att förvärva fastigheten samtidigt som Per-Erik kan bli utlöst och få en hygglig pension? Lösningen är att Per-Erik ger ett hybridlån till Kalle och Lisa.

Hybridlånets arbetsgång - Case 1

Kalle & Lisa förvärvar fastigheten av Per-Erik med 10-årigt hybridlån

År 0: Kalle & Lisa förvärvar fastigheten

Extern värderare värderar fastigheten till 10 miljoner kr. Kalle & Lisa förvärvar fastigheten genom 6 miljoner kr i lån från banken, 1,5 miljoner kr egen insats och 2,5 miljoner kr i hybridlån från Per-Erik.

År 0-10: Kalle & Lisa bygger upp verksamheten

Kalle & Lisa betalar amortering och ränta på banklånet, samt en årlig Kupongränta på hybridlånet till Per-Erik. Kupongräntan på hybridlånet speglar jordräntan, dvs arrendeavgiften som de betalat ifall de arrenderat fastigheten. Eftersom det inte löper någon amortering på hybridlånet kan Kalle & Lisa istället använda verksamhetens kassaflöde till underhåll och investeringar på fastigheten.

År 10: Kalle & Lisa löser ut Per-Erik

Nu sker en ny värdering av fastigheten. Fastighetens värde har ökat med 3% årligen i genomsnitt, vilket gör att det nya värdet är 13,4 miljoner kr. Per-Erik får nu en s.k. Hybridlåneränta som uppgår till hybridlånets andel av köpet multiplicerat med den totala värdeökningen. Per-Eriks hybridlåneränta blir därför 25% x 3,4 miljoner kr = 850.000 kr. Dvs Per-Erik har således indirekt fått en andel av värdeökningen utan att äga fastigheten. Samtidigt har Kalle & Lisa fått del av värdeökningen på resten av fastigheten. Kalle & Lisas värdeökning uppgår till 75% x 3,4 miljoner kr = 2,55 miljoner kr. Vidare har Kalle & Lisa lyckats bygga upp fastighetens kassaflöde så att banken bedömer återbetalningsförmågan som tillfredsställande. Detta i kombination med att belåningen på fastigheten minskat, samt faktumet att Kalle & Lisa nu har ett track-record hos banken, gör att det ursprungliga hybridlånet plus Per-Eriks hybridlåneränta kan re-finansieras med ett banklån.

Hybridlånets fördelar: För Kalle & Lisa (Låntagare)

Högre likviditet än topplån/egen insats/säljarrevers - finansiering som matchar driftens kassaflöden
Ränta som följer arrendeprisindex - Mer stabil ränta än låneräntan
Deltagande i värdeutvecklingen på fastigheten - bättre än att arrendera
Full kontroll över investeringsbesluten på fastigheten

Hybridlånets fördelar: För Per-Erik (Långivare)

Överlåtelse i 2 steg - utan att behöva delavyttra eller stycka av fastigheten
Deltagande i värdeutveckling
"Mjuk” överlåtelse

Finansiering med hybridlån i siffror

Citat från de lärda

"Att arrendera gör att lantbrukaren lever rik och dör fattig. Topplån eller hög egen insats gör att lantbrukaren lever fattig och dör rik. Hybridlån gör att lantbrukaren lever rikare än med topplån eller hög egen insats, och dör rikare än med arrende"

Micael Sundström, Gårdskapital, tidigare marknadschef Lantmännen Lantbruk

Case 2: Generationsskiftet med 2 syskon

Nu tänker vi oss ett annorlunda scenario. Tänk nu istället att Kalle och Lisa är två syskon och att Per-Erik är deras far samt att de även har en mor Carina. Per-Erik och Carina äger fastigheten tillsammans. Lisa har tagit över driften i lantbruksföretaget och har arrenderat fastigheten internt av sina föräldrar under några år. Per-Erik och Carina är nu redo att överlåta fastigheten till Lisa. Kalle är boende på annan ort och inte intresserad av lantbruket.

Det som skaver är dock hur Lisa ska lösa ut sin bror Kalle. Fastigheten värderas till 20 miljoner kr, och nettoförmögenheten (kvarlåtenskapen) är 8 miljoner kr. Av detta har Kalle rätt till sin laglott på 2 miljon kr. För att Lisa ska kunna lösa ut Kalles laglott samtidigt som Per-Erik och Carina för en hygglig pension krävs dock en belåning på 14 miljoner kr men banken kan bara finansiera upp till 12 miljoner kr.

Ett av de klassiska alternativ som står till buds i en sådan situation är att fastigheten styckas av motsvarande Kalles laglott och att Lisa arrenderar denna internt av Kalle. Nackdelen med detta alternativ är att framtida värdeutveckling på Kalles styckningslott och Lisas stamfastighet kan skilja sig åt vilket riskerar framtida orättvisa. Dessutom känns det tråkigt att behöva stycka upp fastigheten, inte minst för den överlåtande generationen som lagt ner sin själ i att skapa rationella brukningsenheter.

Ett annat alternativ är att Lisa och Kalle samäger fastigheten. Detta skapar dock problem för nästa generation och är inget som gemene lantbruksrådigvare vanligen rekommenderar.

Ett tredje alternativ är att Kalle blir utlöst genom en vederlagsrevers. Nackdelen med detta är att Kalle varken kan frigöra några likvida medel eller få någon värdeutveckling på fastigheten. Det blir en stress för Lisa att amortera av lånet till Kalle.

Det fjärde alternativet är att Kalle ger ett Hybridlån till Lisa. På så sätt undviks samägande, krångliga gåvovillkor och avstyckning Samtidigt uppnås rättvisa eftersom Kalles framtida värdeutveckling blir identisk med Lisas.

Hybridlånets arbetsgång - Case 2

Lisa förvärvar fastigheten och löser ut Kalle med 10-årigt hybridlån

År 0: Lisa förvärvar fastigheten genom överlåtelseformen gåva

Extern värderare värderar fastigheten till 20 miljoner kr. Lisa betalar 14 miljoner kr i vederlag för fastigheten genom 12 miljoner kr i lån från banken samt ett hybridlån från sin bror Kalle på 2 miljon kr, motsvarande Kalles laglott.

År 0-10: Lisa bygger upp verksamheten

Lisa betalar amortering och ränta på banklånet, samt en årlig Kupongränta på hybridlånet till Kalle. Kupongräntan på hybridlånet speglar jordräntan, dvs arrendeavgiften som hon betalat ifall hon arrenderat fastigheten. Eftersom det inte löper någon amortering på hybridlånet kan Lisa istället använda verksamhetens kassaflöde till underhåll och investeringar på fastigheten.

År 10: Lisa löser ut Kalle

Nu sker en ny värdering av fastigheten. Fastighetens värde har ökat med 3% årligen i genomsnitt, vilket gör att det nya värdet är 26,8 miljoner kr. Kalle erhåller nu en s.k. Hybridlåneränta som uppgår till hybridlånets andel av köpet multiplicerat med den totala värdeökningen. Kalles hybridlåneränta blir därför 10% x 6,8 miljoner kr = 680.000 kr (före skatt). Dvs Kalle har således indirekt fått en andel av värdeökningen utan att äga fastigheten. Samtidigt har Lisa fått del av värdeökningen på resten av fastigheten. Lisas värdeökning uppgår till 90% x 6,8 miljoner kr = 6,1 miljoner kr (före skatt). Vidare har Lisa lyckats bygga upp fastighetens kassaflöde så att banken bedömer återbetalningsförmågan som tillfredsställande. Detta i kombination med att belåningsgraden på fastigheten minskat, samt faktumet att Kalle & Lisa nu har ett track-record hos banken, gör att det ursprungliga hybridlånet plus Kalles hybridlåneränta kan re-finansieras med ett banklån.

Hybridlånets fördelar: För Lisa (Låntagare)

Finansiering som speglar driftens kassaflöden - förebygger likviditetsbrist
Samägande undviks
Avstyckning undviks
Krångliga gåvovillkor undviks
Full kontroll över fastigheten

Hybridlånets fördelar: För Kalle (Långivare)

Samägande undviks
Krångliga gåvovillkor undviks
Samma procentuella värdeutveckling som Lisa

Finansiering med hybridlån i siffror

Vad är Gårdskapitals roll i ekvationen då?

Gårdskapitals roll är att vara kreditombud för hybridlånet. Gårdskapital blir därför en oberoende "brandvägg" mellan låntagare och långivare. Gårdskapital är gärna med tidigt i transaktionsprocessen för att hitta det bästa upplägget för just er transaktion. Vi lägger stor vikt vid att genomföra simuleringar av hybridlånet så att lösningen blir optimal för både låntagare och långivare. För detta tar Gårdskapital en avgift som delas lika mellan parterna.

Gårdskapital företräder långivaren avseende: .

Upprättande av och hantering av låneavtal
Förvaring och administration av säkerheter
Beräkning av Kupongränta och Hybridlåneränta mellan parterna
Fakturering av Kupongränta och Hybridlåneränta mellan parterna
Bevaka inteckningar hos Inskrivningsmyndigheten
Tillhandahållande av underlag för deklaration
Tillhandahållande av underlag för bokföring i det fall Långivaren önskar

Gårdskapital företräder låntagaren avseende:

Beräkning av Kupongränta och Hybridlåneränta mellan parterna
Fakturering av Kupongränta och Hybridlåneränta mellan parterna
Upprättande av och hantering av avtal
Tillhandahållande av underlag för deklaration
Tillhandahållande av underlag för bokföring i det fall Låntagaren önskar

Varje ägarskifte är unikt

Typcasen ovan är inte några universallösningar. Varje ägarskifte är unikt och hybridlånet behöver anpassas till varje situation. Vi på Gårdskapital kommer gärna in tidigt i bilden och utreder förutsättningarna för hybridlånet i just er situation.

Några av alla de faktorer som påverkar hybridlånets konstruktion är::

Vilken är den planerade överlåtelseformen? Gåva, köp eller arv?
Hur ser fastigheten ut? Hur stor andel av fastighetens värde är mark och hur stor andel är byggnader?
Vad är driftnettot, dvs det underliggande operativa kassaflödet från fastigheten (före amorteringar, räntekostnader och arrendeavgifter)?
Hur är investerings- och underhållsbehovet?
Planeras avstyckning, sammanläggning, fastighetsreglering eller andra lantmäteriförrättningar i samband med transaktionen?
Ingår privatbostad i fastigheten?

Nyfiken på att veta mer?

Har denna sida väckt otaliga frågor hos dig? Oroa dig inte, då är allt i sin ordning. Tveka inte att boka in ett möte eller telefonsamtal med oss nedan. Om du är nyfiken på mer detaljer om hybridlånet kan vi hänvisa till guiden, FAQ och ordlistan nedan.

BOKA MÖTE Hybridlån

Ladda ner guide

Frågor & Svar

Ordlista Hybridlån

Gårdskapital Lantbruksfinansiering AB är registrerad som AIF-förvaltare hos Finansinspektionen.

Lånesyfte

Villkor

Om oss

Följ oss

Gårdskapital använder kakor (“cookies”) på webbplatsen för att du som besökare ska få en bättre användarupplevelse. Genom att trycka OK samtycker till Gårdskapitals användning av kakor i enlighet med denna ”Cookie Policy”.