14 mars närmar sig. Det är dagen då flertalet arrenden omförhandlas. Frågan är vad som händer i år med tanke på att bankräntorna stigit? Kommer arrendepriserna också att stiga? Eller kommer de tiga still? Finns det överhuvudtaget något samband mellan arrendepriser och bankräntorna? Allt detta får ni läsa om i vårt senaste blogginlägg. 

14 mars är en högtidlig dag i Jordbrukssverige. Det är den s.k. Far-dagen, en gammal rest från tiden då jordbruksarrendatorerna var ett utsatt släkte och ”far” från gårdsarrende till gårdsarrende den 14 mars. Nuförtiden har Far-dagen förlorat denna funktion men likväl är det många arrenden som förnyas just den 14 mars. Frågan är vad som händer med arrendeavgifterna när gamla arrenden löper ut den 14 mars 2024? Den frågan är extra intressant i år. Varför det då? Jo, förklaringen stavas r-ä-n-t-a-n. 

På räntefronten har det nämligen blåst upp ordentligt under 2022 och 2023. (Stormen verkar dock ha bedarrats nu under 2024). Från att ligga relativt still under närmare 10 års tid, började det hända saker i början av 2022. Först var det de långa (bundna) räntorna som började stiga. Redan i slutet av mars 2022 var den 10-åriga statsobligationsräntan uppe på 1,30%, nivåer vi då inte sett på 8 år. I maj 2022 höjde sedan Riksbanken reporäntan och då började även den rörliga (korta) räntan röra sig uppåt. Vid denna tid började många fundera på att binda räntan, men nu tyckte man att premien för att binda var för hög. ”Det tåget har gått” lät det. Ränteruschen fortsatte dock som en reaktion på den skenande konsumentprisinflationen och snart var det dags för Riksbanken att höja reporäntan igen. Och igen. Nu började de rörliga räntorna stiga på allvar. Detta pågick ända tills november 2023 då Riksbanken verkar ha nöjt sig med en styrränta på 4%. När denna text skrivs kan det hända att saker har förändrats igen, räntemarknaden verkar minst sagt vara nyckfull - MEN det finns alla fall en typ av ränta som är ack så stabil – nämligen jordräntan. 

Jordränta – Arrendeavgiften uttryckt i procent 

Jordräntan är egentligen arrendeavgiften uttryckt i procent av fastighetsvärdet för att kunna jämföras med låneräntan. Jordräntan beräknas alltså som arrendeavgiften i förhållande till marknadsvärdet på fastigheten. Förenklat kan man säga att jordräntan liknar den låneränta man skulle fått betala i ett scenario där man köper en fastighet till marknadsvärde med 100% belåning och utan amortering. Men räntan betalas i detta fall till jordägaren istället för till banken. Resonemanget haltar visserligen något eftersom en arrendator slipper att investera på arrendestället, det ska istället jordägaren göra. Så det finns vissa skillnader mellan att äga en fastighet till 100% belåning och att arrendera. Men när det gäller en jordbruksfastighet som består av 100% jordbruksmark, där re-investeringsbehoven sålunda är små frånsett dränering, då blir jämförelsen ganska intressant. 

Jordräntan högre än låneräntan historiskt 

Historiskt har jordräntan varit något högre än låneräntan. Det beror sannolikt på att jordägaren har ett vinstkrav (ett avkastningskrav) som ska täcka investeringar på fastigheten samt ett överskott. När det gäller hyra är principen densamma. De stora fastighetsbolagen äger fastigheterna med belåning och är beroende av att hyresintäkterna är högre än räntekostnaderna för att göra vinst. 

Den intressanta frågan är vad som händer med arrendeavgifterna (jordräntan) i ljuset av ökningen av låneräntan? Kommer den också att höjas och isåfall hur mycket? Nedan följer 3 scenarier om framtiden. 

Figur 1: Historiskt har jordräntan (mätt som arrendeavgift/marknadsvärde på jordbruksmark) legat något högre än bottenlåneräntan. Det innebär att jordägaren har en räntemarginal att använda för att investera på fastigheten och fullgöra sin byggnadsskyldighet. Utöver detta har jordägaren ett vinstkrav. Jordägarens räntemarginal är dock lövtunn och när nu låneräntorna ökar är frågan vad som händer med jordräntan. Följer den med upp eller får vi en situation som vi hade på 90-talet när låneräntan var högre än jordräntan? Vad tror du? 

Scenario 1: Jordägarens räntemarginal är konstant

 I detta scenario antar vi att de svenska jordägarna likt bankerna har ett räntemarginalskrav. Bankernas bolånemarginal tex har de senaste 10 åren varit mellan 1,0 och 1,7%. På samma sätt har jordägare en räntemarginal. Jordägaren lånar för en viss ränta hos banken, och tar sedan ut en högre jordränta av arrendatorn. Ifall jordägarens räntemarginal ska vara intakt runt 1%, då måste jordägaren föra över hela ränteökningen på arrendatorn. Detta scenario är i linje med arrendelagstiftningen som säger att arrendeavgiften ska täcka jordägarens ränta, jordägarens avskrivningar samt en mindre del administrativa kostnader för jordägaren. Frågan är dock hur troligt detta scenariot är? 

Det som talar emot detta scenario är för det första att många jordägare har låg belåning och påverkas inte så mycket av ränteökningen. Institutionella jordägare såsom Svenska Kyrkan, Uppsala Akademiförvaltning och Lunds Universitet är skuldfria och har således endast en fiktiv kapitalkostnad, avkastningskravet för eget kapital. 

Det andra som talar emot detta scenario är att arrendemarknaden är mycket trögrörligare än räntemarknaden eftersom arrendeavgifterna är hårt reglerade i Jordabalken. Enligt Jordabalken får en arrendeavgift endast höjas inför en ny arrendeperiod, vissa avtal tillåter dock årlig KPI-uppräkning. 

Det tredje som talar emot att jordräntan ökar lika mycket som låneräntan är att arrendeavgiften och därmed jordräntan styrs av ”arrendeställets avkastningsförmåga” eller ”arrenderättens värde”. Dvs i teorin är det inte utbud och efterfrågan som ska sätta jordräntan, utan det är det enskilda arrendeställets avkastningsförmåga. I praktiken, särskilt i slättbygder, är det dock utbud och efterfrågan som styr. Hursomhelst, scenario 1 är inte så troligt. Arrendatorerna verkar således vara vinnare på räntekrisen, eller i alla fall relativa vinnare. 

Scenario 2: Ökning i linje med inflationen 

 I detta scenario antar vi att Sveriges jordägare som helhet har arrendeavtal där arrendeavgiften årligen uppräknas med KPI (konsumentprisindex). I ett sådant scenario ökar alltså arrendeavgiften motsvarande konsumentprisinflationen. Enligt Konjunkturinstitutets prognoser kommer denna att toppa på runt 8%. Det innebär alltså att i detta scenario ökar arrendeavgiften med 8%. Om jordräntan i utgångsläget är 2% blir alltså den nya jordräntan 2,16%. För ett arrende med en arrendeavgift på 2.000 kr per ha innebär det en höjning med 160 kr. Ökningen blir alltså inte alls lika kraftig som låneräntan. Den rörliga låneräntan på bottenlån till jordbruksfastigheter ser ut att kunna öka från runt 1% till 3% under året, dvs en ökning med hela 200%, alltså väsentligt mer än (konsumentpris)inflationen som ser ut att landa på under 10% för året. 

Det verkar alltså som att, även i ett scenario då samtliga Sveriges arrendeställen omfattades av årlig KPI-uppräkning (vilket inte är fallet), så är arrendatorn en relativ vinnare jämfört med (den belånade) jordägaren, åtminstone i det korta perspektivet. I själva verket är det få arrendeavtal som omfattas av årlig KPI-uppräkning vilket sannolikt gör jordräntan ännu mer trögrörlig än KPI. Dvs sanningen bör ligga någonstans mellan scenario 2 och scenario 3 nedan. 

Scenario 3: Arrendeavgiften är oförändrad på kort sikt 

 I detta scenario antar vi att samtliga jordbruksarrenden i Sverige löper på mer än 1 år och att inga (eller alla fall få) av arrendena löper ut de närmaste åren. Detta är ett extremscenario och därför inte heller troligt. Det mest troliga är att utvecklingen av arrendepriserna de kommande 2 åren ligger någonstans mitt emellan scenario 2 och scenario 3. 

Det som avgör vilket scenario som är närmast är hur stor andel av arrendena som omfattas av KPI-uppräkning och hur stor andel av arrendena som löper ut de kommande 2 åren. Under 2022 var det en hel del arrenden som förnyades men på fardagen den 14 mars var vi lyckligt ovetande om vad som komma skulle. Kanske ytterligare något som bidragit till att arrendatorerna klarat sig undan kapitalkostnadskrisen. De arrendatorer som tecknade 5-åriga arrendeavtal med start 14 mars 2022, de kan ha gjort en bra affär. Men det får framtiden utvisa. Räntemarknaden är som sagt nyckfull och det kan mycket väl vara så att de räntechocken för ett lika abrupt slut som börskraschen i början av Covid-19. Det kan mycket väl vara så att denna text är inaktuell redan imorgon. Det får framtiden utvisa. 

Hursomhelst, för att svara på den ursprungliga frågan, så har vi kommit fram till att det mest troliga är att arrendeavgifterna (mätt som jordräntan) inte alls kommer att stiga i samma utsträckning som låneräntan, och att ökningen kommer att vara någonstans mellan 5-10%, alla fall i teorin. Nere på slätten där jordhungern är stor är det dock helt andra faktorer än KPI och markens avkastningsförmåga som påverkar arrendepriserna. 

Citat som talar för att scenario 3 är närmast sanningen:

Vi ska dock lägga in en brasklapp. Det finns nämligen en ny teori som talar för högre arrendeavgifter. HIR Skånes ålderman Stefan Gustavsson menar att räntekrisen kommer leda till att ett antal gårdar avvecklar sin verksamhet och arrenderar ut gården. Dessa gårdar är redan hårt belånade och är således beroende av substantiella arrendeintäkter för att kunna betala räntekostnader på fastighetslånen. Ju högre belåning på fastigheten desto närmare låneräntan behöver jordräntan vara för att jordägaren ska kunna förränta gården. Ett intressant faktum är dock det att låneräntan bör vara likvärdig i hela Sverige medan jordräntan är betydligt högre på slätten. Det torde indikera att utbudet av arrenden torde öka i synnerhet på slätten. Givet en oförändrad efterfrågan torde detta snarare sätta press nedåt på jordräntan? Ja, den som lever får se hur många gårdar som kommer att följa Gustavssons hypotes. Håll utkik på ATL:s podd ”Gröna Pengar”. Där får ni möta Sydsveriges vassaste lantbruksekonomiprofeter. Stefan Gustavsson, Rolf Åttingsberg, Jakob Söderberg... Profilerna radas upp. Rollen som expertkommentator spelar självaste Per Hansson med sin förtroendeingivande stämma. Icke att förglömma den knivskarpa programledaren Torbjörn Esping. Smörgåsbordet står uppdukat för den poddintresserade. Ännu så länge har 7 avsnitt släppts av podden.   

Är du nyfiken på en alternativ finansieringsform för att förvärva jordbruksfastigheter? Gårdskapital håller på att utveckla en ny alternativ låneform för förvärv av jordbruksfastigheter som syftar till att främja investeringar på fastigheten snarare än amorteringar, samt underlätta för jordbruksarrendatorer att förvärva jordbruksfastigheter. Vi vill gärna prata med dig om din syn på hur en mer flexibel lånefinansiering kan utformas.

Om inte annat får du gärna fundera över diskussionsfrågorna nedan, och kanske diskutera med grannen eller kollegan över en kaffe: 

1.     Vad tror du händer med arrendepriserna framöver?  

2.     Vad är den implicita jordräntan i din bygd? (Dvs arrendeavgift dividerat med fastighetens marknadsvärde). Hur många procentenheter kan man tjäna på att arrendera jämfört med att låna (givet att ingen hänsyn tas till värdeökning på marken)?

3.     Vad tror du händer med markpriserna i framtiden? Hur mycket påverkas de av räntorna? På kort sikt? På lång sikt? 

Figur 2: Gårdskapitals husvy är att jordräntan kommer ligga relativt still trots att den tekniskt sett borde utvecklas i linje med låneräntan. Detta är ett exempel på hur regleringar skapar tröghet i marknaden. Arrendemarknaden (jordräntemarknaden) är med andra ord motsatsen till en "perfekt marknad" till skillnad från räntemarknaden. Även om marknadens krafter är att föredra enligt ledande nationalekonomer kan regleringar även dem ha sin tjusning. För visst är det skönt att allt inte svänger? På sätt och vis var det kanske inte så dumt förr i världen när man alltid visste vad mjölken kostade? Nåväl, nu ska vi inte sitta här och vara nostalgiska. Utveckling är alltid nyckeln till framgång.