Här kan du läsa mer om våra låntagare, inspireras av intervjuer med framsynta lantbrukare, och läsa mer om de senaste nyheterna från Gårdskapital

Att bygga upp eget kapital genom att driva ett lönsamt gårdsarrende är ofta en bra strategi inför nyförvärv av lantbruksfastighet. I denna artikel följer vi Lasse som sedan ett par år tillbaka tagit över gårdsarrende och drift av en mjölkgård

De senaste årens räntesmocka har skapat orosmoln bland lantbruksföretagare med hög belåning. Värst är det för de som nyligen gjort generationsskifte. Den höga räntan ger små marginaler för de nystartade lantbruksföretagen som tvingats öka gårdens belåning för att lösa ut föräldrar och syskon.

Arrendeavgifterna är dock mer trögrörliga och har inte sett samma chock som räntorna. Att starta sin lantbrukskarriär som arrendator har därför seglat upp som en attraktiv lösning. Detta har Gårdskapitals kund Lasse i Svealands slättbygder tagit fasta på.

Lasse har under flera års tid varit anställd på mjölkgårdar men alltid närt drömmen om att få bli sin egen arbetsgivare. Drömmen blev verklighet när en äldre mjölkbonde via en annons hörde av sig. Den äldre mannen hade drivit mjölkproduktion under många år men nästa generation var inte intresserad att driva vidare mjölkproduktionen. En situation som inte är alltför ovanlig i dagens lantbrukssverige. Vänskap uppstod mellan Lasse och den gamle ägaren. Lösningen blev att Lasse flyttade in på gården som en klassisk gårdsarrendator och köpte ut de lösa tillgångarna och djuren. Planen är nu att han ska verka som gårdsarrendator under ett antal års tid för att sedan ha ackumulerat tillräckligt med vinstmedel för att driva lantbruk på egenägd mark. Finansiering för att komma igång med rörelsen löste Lasse dels genom eget kapital och dels genom en kombination av lån från Gårdskapital och banken. Lasses filosofi är att man bör sprida sina ägg i olika korgar vad gäller finansieringsbiten. På så sätt har man bättre utgångsläge. En anpassad amortering som speglar underliggande kassacykel betonar han också som en nyckelfaktor för att ha en långsiktigt stabil finansieringssida av balansräkningen.

Hela artikeln hittar du via länken nedan

anpassad amortering som speglar underliggande kassacykel är en nyckelfaktor

2Stabil kalkyl för nystartad mjölkarrendator.pdf

Att bygga upp eget kapital inför generationsväxling

Att bygga upp eget kapital inför generationsväxling - Lantbruk

Ska jag passa på att amortera extra nu när räntorna och inflationen är högre? Ja, det är en av de vanligaste frågorna vi på Gårdskapital får. Många tänker på amortering som ett sparande, och det stämmer. Men en aspekt som ofta glöms bort i sammanhanget är inflationen. När räntan justeras för inflationen får vi realräntan, dvs räntan minus inflationen, och den är fortfarande låg ur ett historiskt perspektiv.

Amortering är bra och ett stabilt sparande. Men amortering är en slags investering och som företagare bör du alltid ställa dig frågan; vad är din alternativavkastning? I många fall är det en bättre investering att investera i åtgärder som kan öka marginalerna, än att amortera.

Det kan vara värt att fundera på att använda den likviditet man tänkt amortera till investeringar och åtgärder på gården för att öka inflationen i sitt EBITDA och på så sätt låta inflationen sköta en del av "amorteringen”, dvs. att investera i att göra det billigare att amortera sen. 

En sak är i alla fall säker - det var jobbigare att vara lantbrukare på sent 1800-tal i USA när vi levde under guldmyntfoten och deflation. Priserna sjönk men skulderna förblev. Många oroar sig idag för att inflationen ska börja stiga igen efter att ha kommit ner kraftigt på sistone, men inom lantbruket skulle en högre inflationsnivå kunna medföra vissa fördelar...

I artikeln som du hittar nedan gör vi en djupdykning på temat.

hur inflation kan gynna lantbruket pdf.pdf

Inflation är ett fenomen som ofta ses som en ekonomisk utmaning, men för
lantbruket kan den faktiskt innebära vissa fördelar för skuldsidan av
balansräkningen.

Under många generationer har trenden varit att arealen rationaliserats med förlust av träd som en av följderna. Men träd behöver inte bara stå i vägen på fälten, de kan även ge många fördelar.

Agroforestry, dvs. integrering av träd i jordbruket, är ett område med stor potential att bidra till ett mer motståndskraftigt jordbruk, exempelvis genom att bidra till minskad riskexponering mot torka, bättre balans mellan mikrober och mykorrhizasvampar, samt ökad biodiversitet både ovan och under marken. Förutom miljömässiga fördelar i sig självt kan agroforestry erbjuda ekonomiska vinster för lantbrukare, särskilt när minskad riskexponering mot torka, erosion, vind mm vägs in i kalkylen. Men som med alla investeringar finns det både risker och potentiella belöningar att ta hänsyn till. För att få en djupare förståelse för de praktiska och ekonomiska aspekterna av agroforestry, träffade vi Mauricio Sagastuy, som är lärare inom agroforestry på Angereds gård, och styrelsemedlem i Agroforestry Sverige, som för övrigt nyligen släppt en ny rapport ”Agroforestry för svenska förhållanden 2024”.

Bild ovan: Mauricio Sagastuy, expert inom agroforestry

Men innan det börjar vi med en kort överblick kring olika typer av agroforestry där vi utgått från den blogg på temat som Mauricio skriver, och som vi starkt kan rekommendera.

Exempel på relevanta typer av agroforestry i Sverige:

•             Alley cropping (Alléodling): Träd som planteras i rader med passande avstånd för t ex spannmålsodling mellan trädraderna.

•             Silvopasture: Historiskt i Sverige är skogsbete väletablerat. Silvopasture kan ses som ett paraplybegrepp för system där träd och betesdjur integreras, det kan exempelvis vara blandade landskap med naturbeten och skog.

•             Skogsträdgård: Ofta kombinerad odling med t ex fruktträd, nötträd, bär, svampar eller andra skogsprodukter.

•             Riparian buffers: Planteras mot vattendrag för exempelvis minskad erosion och avrinning av näringsämnen.

•             Lähäckar och andra vindskydd: Träd som planteras i rader, typiskt vid fältens kantzoner, för att skydda mot vind och erosion.

Bild ovan: Allé-odling på Wakelyns gård i England Foto taget av Maja Lindström

•             Ökad produktivitet: Agroforestry kan öka produktiviteten på en gård genom exempelvis vindskydd för huvudgrödor. Dvs om 5% av arealen tas ur bruk för att ge plats åt träd så är tesen att genomsnittliga skörden på de kvarstående 95% av arealen ökar med mer än 5%. Dessutom kan träd förbättra jordkvaliteten och vattenhållningsförmåga.

•             Ökad resiliens och motståndskraft: Den positiva effekten på lokala ekosystem i form av bättre mikroklimat, ökad biodiversitet och kolinlagring med mera kan exempelvis bidra till bättre förhållanden för pollinerare och nyttodjur. I takt med ökande klimatförändringar ökar generellt det relativa värdet av den vattenhållningsförmåga perenna växter kan bidra till.

•             Diversifierad inkomstkälla: Agroforestry kan skapa nya inkomstkällor, t ex genom extra inkomster från virke, frukt och nötter.

•             Miljöbidrag: Agroforestry kan inte minst på sikt vara relevant för merintäkter genom koldioxidbindning och andra ekosystemtjänster.

•             Stöd från EU: Den nya CAP-reformen (EU:s gemensamma jordbrukspolitik) ger stöd till agroforestry-system. Visserligen ännu inte så att det blir extra stöd för agroforestry men i alla fall att man fortsatt får stödet för åkermark vid plantering av träd på sådan. 

•             Etableringskostnader: Att etablera ett agroforestry-system kan vara dyrt initialt, med kostnader för plantor, stängsling, ev. bevattning och inte minst underhåll.

•             Etableringsrisker: Risk att plantorna inte trivs och etablerar sig tillräckligt väl.

•             Långsiktig investering: Pengar kan växa på träd, men inte över en natt. Det tar flera år innan agroforestry-systemet ger full ekonomisk avkastning.

•             Marknadsutmaningar: Bristande infrastruktur och distribution skapar praktiska utmaningar med att hitta marknader för vissa agroforestry-produkter, som hasselnöt mm.

Lähäckar är ett bra exempel på hur agroforestry kan bidra till högre skördar av huvudgrödor. Genom att skydda mot vind kan lähäckar också:

•             Minska vinderosion: Vinderosion kan leda till förlust av matjord och näringsämnen, vilket negativt påverkar grödornas produktion.

•             Förbättra mikroklimatet: Läshäckar kan skapa ett varmare och mer fuktigt mikroklimat, vilket gynnar vissa grödor.

•             Stimulera pollinering: Läshäckar kan ge insekter, som bin och fjärilar, mat och skydd, vilket ökar pollineringen av grödor.

Bild ovan: Lähäckar på Rune Karlssons gård nära Kvänum i Västra Götaland, Foto taget av Mauricio Sagastuy

Kan du berätta kort om din bakgrund och vad som väckte ditt intresse för Agroforestry?

Mauricio: Jag har sen barnsben alltid haft stort intresse för naturen och inte minst skogen. Det tog mig till Tyskland där jag läste en kandidatexamen inom skogsbruk och miljö, med fokus på hållbart skogsbruk, t ex hyggesfritt skogsbruk. I studierna läste vi mycket om naturskydd och agroforestry tyckte jag var extra intressant som metod för att skydda naturen och samtidigt skapa hållbara ekonomiska lösningar för produktion. Praktiken gjorde jag i Brasilien i ett privat naturreservat där de jobbade med agroforestry och ekoturism. Därefter läste jag min master i miljövetenskap vid Göteborgs universitet där jag skrev uppsats om agrofrestry i just Brasilien. Det ledde mig vidare till ett par års volontärarbete för den ideella organisationen Eco Agroforestry Center som jobbar med skog och agroforestry samt att sprida kunskap om temat. De har mark bredvid Angereds gård vilket banade väg för min nuvarande roll som lärare vid Angereds gård. Idag är jag ansvarig för Agroforestry-utbildningen där och har jobbat med det sen fem år tillbaka.

Varför tror du att Agroforestry ännu inte är mer utbrett i Sverige? Vad tror du saknas för att det ska bli mer mainstream?

Mauricio: Om man inte ser så många runt sig som testat agroforestry så kan det mentalt kännas som en större risk att gå före. Men om det finns många runtomkring en som redan jobbar med det så är tröskeln lägre. I Sverige finns en hel del pionjärer, inte minst runt Skåne och västra Götaland. Frankrike och även England är länder där man har kommit relativt långt i jämförelse och jag tror vi även i Sverige börjar komma förbi “early-adopter” fasen nu. Inte minst de risker lantbruket möter framgent med mer volatilt väder kan nog bidra till ökat intresse även bland “early majority” av lantbruk.

Det skulle nog också vara fler som startade agroforestry om det fanns mer etablerade tjänster där man fick hjälp att designa och implementera systemen, för det tar ju en del tid att sätta sig in i området och utföra allt själv, och de flesta lantbrukare jobbar ju redan långa timmar som det är.

Olika gårdar ser också olika ut så det krävs en lokal anpassning i hur det planeras och genomförs. Det kan göra det komplext, och därför är tillgång till kunskap och rådgivning nog en faktor. Bättre tillgång till effektiva distributionssystem för att få avsättning för produkterna, till exempel nötter, skulle också underlätta för fler att ta steget.

Sen är nog en orsak också varför Agroforestry inte är mer etablerat att det ekonomiska systemet generellt premierar en viss kortsiktighet. Agroforestry är en mer långsiktig investering som tar tid att etablera. Men vill man framtidssäkra sin gård är denna typ av “grön infrastruktur” som träd erbjuder en fantastisk investering, och det märker man att fler och fler får upp ögonen för.

...vill man framtidssäkra sin gård är denna typ av grön infrastruktur som träd erbjuder en fantastisk investering...

Bild ovan: Plöjning mellan 14 år gamla valnötsträd i en allé-odling i Montpellier, Frankrike. Foto taget av AGFORWARD projekt

Finns det några särskilda agroforestry-projekt i Sverige du tycker är extra inspirerande och intressanta?

Mauricio: i västra Götaland har Anders Lunneryd på Lundens gård etablerat ett intressant projekt med ekologisk alléodling med äppelträd och spannmål. En annan är Jesper Sandström på Kyrkbygård i Halland som driver betesskogsbruk med bl.a. äppelträd och betesdjur som roteras holistiskt.

Om man som lantbrukare vill testa agroforestry i mindre skala men så att säga inte gå all-in, har du några tips hur man då kan gå tillväga för att testa på mindre yta innan man skalar upp på större areal?

Mauricio: Att börja litet med en mindre del av arealen och med arter som inte är för komplexa att sköta är generellt bra för att komma igång. Trädslag som är enklare att sköta inkluderar t ex pil och poppel, här gäller bara att ha koll på rotsystemen så de inte planteras för nära dräneringen samt välja sorter som inte sprider sig med rotskott. Man vill ha generellt minst 7 meter mellan träden och dräneringen, men vissa träd som pil och poppel behöver snarare 15 meter för att rötterna inte ska gå in i dräneringen. Att ta in en rådgivare eller råd från någon som redan etablerat liknande system är också något som kan underlätta mycket.

Hur skulle du säga att man på bästa sätt tar höjd för de största ekonomiska riskerna när man planerar ett agroforestry-projekt, några tips du vill skicka med till lantbrukare som funderar på att börja med agroforestry?

Mauricio: Investering i kunskap via olika kurser är aldrig fel. Det finns flera bra nätverk för att träffa andra som jobbar med liknande system, och en hel del kunniga rådgivare. Sen tycker jag man kan ha i åtanke vilka mål man har med att plantera träd. Det roliga är att det finns fler olika syften, det handlar inte bara om att sälja frukterna eller virket utan finns många andra nyttor inte minst i form av riskhantering. Att fundera vilka av dessa syften som är mest värdefulla för just sin egen gård utifrån ett “risk management” perspektiv är alltid bra. Om vindskydd och bättre vattenhållningsförmåga är prioriterat kan man försöka kvantifiera de värdena och kanske acceptera en lite högre risk för att inte få avsättning för frukterna och virket från träden till exempel.

Avslutningsvis, finns det några organisationer, personer eller studier du vill tipsa om för lantbrukare som vill lära sig mer på temat?

Mauricio: Agroforestry Sverige är ett bra nätverk. Sen finns en del bra utbildningar, såklart på Angereds gård där jag själv finns, och även Holma folkhögskola har bra utbildningar inte minst inom skogsträdgårdar. Kurser inom permakultur har också ofta bra innehåll inom agroforestry.  Jordbruksverkets nya manual kan jag också varmt rekommendera, samt en annan manual från the soil association. Bland praktikerna tycker jag Richard Perkins och Philip Weiss är intressanta personer att följa inom dessa frågor. För alla som gillar att ha en bra poddcast i lurarna medan man är ute på fälten är podden Regenerative agroforestry också ett tips, där intervjuar de intressanta personer som praktiskt jobbar med agroforestry.  

Vi tackar Mauricio för ett trevligt samtal och nya insikter, och ser fram emot att följa hans blogg och arbete inom svenskt agroforestry.

Silvopasture med äppelträd i Polen, foto taget av Mauricio Sagastuy

Agroforestry: Ekonomiska fördelar och risker

Ökad kolinlagring i jordar är en av flera hörnstenar i strategin för att världen ska ha en rimlig chans att begränsa klimatförändringarna. Detta har öppnat upp en växande frivillig marknad för kolkrediter där lantbrukare har möjlighet att skapa extra intäkter genom att införa nya odlingsmetoder. Som lokal partner till eAgronom erbjuder Gårdskapital en ny möjlighet för svenska lantbrukare att vara del av den utvecklingen och att få betalt för ökad kolinlagring. 

För svenska lantbrukare kan minskad jordbearbetning, integrering av mellangrödor och baljväxter i växtföljden, samt optimerad hantering av skörderester, m.fl. metoder erbjuda betydande ekonomiska fördelar i form av minskade kostnader för insatsvaror samt förbättrad jordhälsa som i sin tur ökar motståndskraften mot torka och intensiv nederbörd. Ofta tar det ett par år innan de biologiska fördelarna med ökad kolhalt syns i kassaflödet, men samtidigt finns ofta initiala kostnader i att ställa om till de nya odlingsmetoderna. Att få betalt genom kolkrediter för den ökade kolinlagringen kan därför vara en viktig pusselbit i finansieringen mot morgondagens mer jordvänliga odlingssystem, inte minst i kombination med ersättning genom EU-CAP för exempelvis mellangröda. 

Från gård till gård skiljer sig givetvis förutsättningarna beroende på jordart m.fl. variabler, men det är tydligt att intresset för odlingsmetoder inom “conservation agriculture” och “regenerative agriculture” ökar brett både inom lantbruket och i resten av värdekedjan. Genom nya CAP ökar också incitamenten för exempelvis mellangröda. En stor fördel med det kolkreditprogram som eAgronom erbjuder är möjligheten att anpassa från fält till fält. Kanske vill man som lantbrukare testa metoderna på ett par fält innan man inför det på hela arealen, eller så passar direktsådd bättre på en del av fälten men inte på hela arealen. Deltagande i programmet kan på så vis anpassas över tid.   

Därtill erbjuder kolkreditprogram alltså en ytterligare inkomstmöjlighet för lantbrukare som inför dessa metoder. Konkret handlar det om att över minst en femårsperiod implementera åtgärder som ökar kolinlagringen i jorden och att sälja dessa kolkrediter för att generera extra intäkter som bidrar till att kompensera för de initiala kostnaderna och ansträngningarna för att ställa om fälten till att binda mer kol.  

eAgronom är baserat i Estland och är en av de ledande europeiska aktörerna inom kolkrediter för jordbruk. Bolaget är aktivt i 14 länder och än så länge deltar över 1200 lantbrukare med mer än 600,000 hektar i kolkreditprogrammet. Genom en kombination av jordprover, satellitdata, och gårdsrapportering säkerställs tillförlitliga data som ligger till grund för den modellering som sedan sker av förändringen i kolhalten. Processen verifieras av det världsledande certifieringsinstitutet VERRA som möjliggör skapandet av kolkrediter som sedan kan säljas till köpare via den globalt etablerade mäklaren SouthPole. De som köper kolkrediterna är typiskt sett större företag och organisationer som utöver utsläppsminskningar i egna verksamheten har köp av kolkrediter som en del av sin netto-noll-strategi.  

Gårdskapitals roll i samarbetet som lokal partner på den svenska marknaden är att hjälpa lantbrukare genom hela processen - från den initiala bedömningen av potentialen för kolkrediter på den specifika gården, till implementeringsprocessen då data ska rapporteras in till eAgronoms mjukvara för att kolkrediterna ska kunna verifieras och kunna omsättas till extra intäkter för gården. Programmet bedöms vara särskilt intressant för växtodlingsgårdar som inom kort planerar att börja med mellangrödor, minskad jordbearbetning, eller mer varierad växtföljd med bl.a. fler baljväxter.

Pressrelease eAgronom Gårdskapital.pdf

Som lokal partner till eAgronom erbjuder Gårdskapital en ny möjlighet för svenska lantbrukare att få betalt för ökad kolinlagring.

Få betalt för ökad kolinlagring - Gårdskapital ingår samarbete med eAgronom 

Konkurser i jordbruket.pdf

Företag inom alla branscher går i konkurs. Det hör till vardagen inom företagsvärlden. Vad som är intressant är dock att sannolikheten för att ett företag går i konkurs varierar stort beroende på företagets branschtillhörighet. Detta faktum är mumma för banker och andra kreditgivare som vill låna ut pengar till företagare som har låg konkursrisk. Man skulle kunna tänka sig att företag inom branscher med låg konkursrisk har lättare än andra att låna pengar. Frågan är om det är så i praktiken. Och hur står sig då jordbruket när det gäller konkursrisk? Det får ni svar på nedan.

Konkursrisk eller ”konkursutsatthet” är ett mått på andelen företag inom en bransch som går i konkurs under ett visst tidsintervall, vanligen mäts måttet som rullande 12 månaders medelvärde. Konkursutsatthet är en viktig konjunkturindikator. Ifall andelen konkurser i ekonomin som helhet börjar skena kan det tyda på en vikande konjunktur. Att fler företag inom en viss bransch börjar gå i konkurs kan tyda på minskad efterfrågan i denna bransch. För den makroekonomiskt intresserade är således konkursutsatthet ett intressant ämne. Även för kreditgivare är konkursutsatthet intressant. Ifall andelen konkurser i ekonomin stiger bör bankerna dra öronen åt sig för att inte drabbas av kreditförluster när de lånat ut pengar till företag som sedan går i konkurs. Dvs konkursrisk och kreditrisk är nära förknippat.  

Man skulle kunna tro att risken för konkurs är lika stor för ett företag oavsett dess branschtillhörighet. Det är väl ett rimligt antagande att riskaptiten är ungefär densamma för taxichaufförer, hantverkare och lantbrukare kan man tänka sig. Men faktum är att så inte är fallet. Konkursrisken varierar nämligen stort beroende på vilken bransch ett företag verkar. I topp hittar vi hotell & restaurang där ca 22 företag av 1000 går i konkurs årligen (2023 års siffror). Därefter kommer detaljhandel (13 av 1000) följt av byggindustri (12 av 1000) och transportsektorn (11 av 1000). I botten hittar vi tro det eller ej lantbruket. Här är det mindre än 1 företag av 1000 som går i konkurs. Dvs jordbruksföretagen är de mest livskraftiga företagen i hela ekonomin. Ett genomsnittligt företag oavsett bransch i svensk ekonomi har 0,60% risk att gå i konkurs under ett år. För ett jordbruksföretag är risken endast 0,05%.

Man skulle kunna tänka sig att jordbruksföretag till följd av dess låga konkursrisk har bättre tillgång till krediter än andra företag. Till viss del är det sant. Jordbruksföretag som äger fastigheter i enskild firma med låg belåning får tillgång till mycket förmånliga kreditvillkor. Käpphästen är företagens återbetalningsförmåga, dvs kassaflödet som ska betala ränta och amortering. Jordbruk är generellt en bransch med låg lönsamhet och långa cykler vilket gör det svårt för företagen att betala tillbaka lånet ifall amorteringen eller räntan är alltför hög. De kraftiga skiftningarna som råder i jordbruket med avseende på skördevariationer, prisvariation och säsongsmönster är också ett orosmoln för bankerna. Men historien visar att trots jordbruksföretagarens utsatthet för diverse risker så klarar de flesta företag av vädrets och marknadens nycker. Dvs med statistiken i åtanke bör jordbruksföretagen vara bankernas bästa vän.

Vad är det som styr konkursrisken i jordbruket då? Dvs när ett jordbruksföretag väl går i konkurs, är det då till följd av skördar, mjölkpris eller grispris? Finns det någon enskild faktor som avgör hur många företag inom svenskt jordbruk som går i konkurs årligen? Ja, allt det får ni läsa mer om i uppföljaren till denna text. I denna text får ni nöja er med att studera hur konkursutsattheten varierat i olika branscher år 2000 – 2023. Mycket nöje!

Figur: Historiskt är hotell & restaurang den bransch som är mest drabbat av konkurser. Under början av Covid-krisen 2020 steg konkursutsattheten till över 2,25%. Under 2023 steg den också till dessa nivåer vilket indikerar ett konjunkturskifte. Konkursutsattheten i den aggregerade ekonomin nådde under 2023 upp till 0,63% viket är de högsta nivåerna sedan finanskrisen 2010. Vad kan det signalera må tro? Jordbruk och skogsbruk ligger på en stabil låg nivå oavsett konjunktur. Du kan säkert hitta fler intressanta insikter ur grafen ovan.

Hur pass utsatt är svenskt jordbruk för konkurser?  

Vad händer med arrendepriserna.pdf

14 mars närmar sig. Det är dagen då flertalet arrenden omförhandlas. Frågan är vad som händer i år med tanke på att bankräntorna stigit? Kommer arrendepriserna också att stiga? Eller kommer de tiga still? Finns det överhuvudtaget något samband mellan arrendepriser och bankräntorna? Allt detta får ni läsa om i vårt senaste blogginlägg. 

14 mars är en högtidlig dag i Jordbrukssverige. Det är den s.k. Far-dagen, en gammal rest från tiden då jordbruksarrendatorerna var ett utsatt släkte och ”far” från gårdsarrende till gårdsarrende den 14 mars. Nuförtiden har Far-dagen förlorat denna funktion men likväl är det många arrenden som förnyas just den 14 mars. Frågan är vad som händer med arrendeavgifterna när gamla arrenden löper ut den 14 mars 2024? Den frågan är extra intressant i år. Varför det då? Jo, förklaringen stavas r-ä-n-t-a-n. 

På räntefronten har det nämligen blåst upp ordentligt under 2022 och 2023. (Stormen verkar dock ha bedarrats nu under 2024). Från att ligga relativt still under närmare 10 års tid, började det hända saker i början av 2022. Först var det de långa (bundna) räntorna som började stiga. Redan i slutet av mars 2022 var den 10-åriga statsobligationsräntan uppe på 1,30%, nivåer vi då inte sett på 8 år. I maj 2022 höjde sedan Riksbanken reporäntan och då började även den rörliga (korta) räntan röra sig uppåt. Vid denna tid började många fundera på att binda räntan, men nu tyckte man att premien för att binda var för hög. ”Det tåget har gått” lät det. Ränteruschen fortsatte dock som en reaktion på den skenande konsumentprisinflationen och snart var det dags för Riksbanken att höja reporäntan igen. Och igen. Nu började de rörliga räntorna stiga på allvar. Detta pågick ända tills november 2023 då Riksbanken verkar ha nöjt sig med en styrränta på 4%. När denna text skrivs kan det hända att saker har förändrats igen, räntemarknaden verkar minst sagt vara nyckfull - MEN det finns alla fall en typ av ränta som är ack så stabil – nämligen jordräntan. 

Jordränta – Arrendeavgiften uttryckt i procent 

Jordräntan är egentligen arrendeavgiften uttryckt i procent av fastighetsvärdet för att kunna jämföras med låneräntan. Jordräntan beräknas alltså som arrendeavgiften i förhållande till marknadsvärdet på fastigheten. Förenklat kan man säga att jordräntan liknar den låneränta man skulle fått betala i ett scenario där man köper en fastighet till marknadsvärde med 100% belåning och utan amortering. Men räntan betalas i detta fall till jordägaren istället för till banken. Resonemanget haltar visserligen något eftersom en arrendator slipper att investera på arrendestället, det ska istället jordägaren göra. Så det finns vissa skillnader mellan att äga en fastighet till 100% belåning och att arrendera. Men när det gäller en jordbruksfastighet som består av 100% jordbruksmark, där re-investeringsbehoven sålunda är små frånsett dränering, då blir jämförelsen ganska intressant. 

Jordräntan högre än låneräntan historiskt 

Historiskt har jordräntan varit något högre än låneräntan. Det beror sannolikt på att jordägaren har ett vinstkrav (ett avkastningskrav) som ska täcka investeringar på fastigheten samt ett överskott. När det gäller hyra är principen densamma. De stora fastighetsbolagen äger fastigheterna med belåning och är beroende av att hyresintäkterna är högre än räntekostnaderna för att göra vinst. 

Den intressanta frågan är vad som händer med arrendeavgifterna (jordräntan) i ljuset av ökningen av låneräntan? Kommer den också att höjas och isåfall hur mycket? Nedan följer 3 scenarier om framtiden. 

Figur 1: Historiskt har jordräntan (mätt som arrendeavgift/marknadsvärde på jordbruksmark) legat något högre än bottenlåneräntan. Det innebär att jordägaren har en räntemarginal att använda för att investera på fastigheten och fullgöra sin byggnadsskyldighet. Utöver detta har jordägaren ett vinstkrav. Jordägarens räntemarginal är dock lövtunn och när nu låneräntorna ökar är frågan vad som händer med jordräntan. Följer den med upp eller får vi en situation som vi hade på 90-talet när låneräntan var högre än jordräntan? Vad tror du? 

Scenario 1: Jordägarens räntemarginal är konstant

 I detta scenario antar vi att de svenska jordägarna likt bankerna har ett räntemarginalskrav. Bankernas bolånemarginal tex har de senaste 10 åren varit mellan 1,0 och 1,7%. På samma sätt har jordägare en räntemarginal. Jordägaren lånar för en viss ränta hos banken, och tar sedan ut en högre jordränta av arrendatorn. Ifall jordägarens räntemarginal ska vara intakt runt 1%, då måste jordägaren föra över hela ränteökningen på arrendatorn. Detta scenario är i linje med arrendelagstiftningen som säger att arrendeavgiften ska täcka jordägarens ränta, jordägarens avskrivningar samt en mindre del administrativa kostnader för jordägaren. Frågan är dock hur troligt detta scenariot är? 

Det som talar emot detta scenario är för det första att många jordägare har låg belåning och påverkas inte så mycket av ränteökningen. Institutionella jordägare såsom Svenska Kyrkan, Uppsala Akademiförvaltning och Lunds Universitet är skuldfria och har således endast en fiktiv kapitalkostnad, avkastningskravet för eget kapital. 

Det andra som talar emot detta scenario är att arrendemarknaden är mycket trögrörligare än räntemarknaden eftersom arrendeavgifterna är hårt reglerade i Jordabalken. Enligt Jordabalken får en arrendeavgift endast höjas inför en ny arrendeperiod, vissa avtal tillåter dock årlig KPI-uppräkning. 

Det tredje som talar emot att jordräntan ökar lika mycket som låneräntan är att arrendeavgiften och därmed jordräntan styrs av ”arrendeställets avkastningsförmåga” eller ”arrenderättens värde”. Dvs i teorin är det inte utbud och efterfrågan som ska sätta jordräntan, utan det är det enskilda arrendeställets avkastningsförmåga. I praktiken, särskilt i slättbygder, är det dock utbud och efterfrågan som styr. Hursomhelst, scenario 1 är inte så troligt. Arrendatorerna verkar således vara vinnare på räntekrisen, eller i alla fall relativa vinnare. 

Scenario 2: Ökning i linje med inflationen 

 I detta scenario antar vi att Sveriges jordägare som helhet har arrendeavtal där arrendeavgiften årligen uppräknas med KPI (konsumentprisindex). I ett sådant scenario ökar alltså arrendeavgiften motsvarande konsumentprisinflationen. Enligt Konjunkturinstitutets prognoser kommer denna att toppa på runt 8%. Det innebär alltså att i detta scenario ökar arrendeavgiften med 8%. Om jordräntan i utgångsläget är 2% blir alltså den nya jordräntan 2,16%. För ett arrende med en arrendeavgift på 2.000 kr per ha innebär det en höjning med 160 kr. Ökningen blir alltså inte alls lika kraftig som låneräntan. Den rörliga låneräntan på bottenlån till jordbruksfastigheter ser ut att kunna öka från runt 1% till 3% under året, dvs en ökning med hela 200%, alltså väsentligt mer än (konsumentpris)inflationen som ser ut att landa på under 10% för året. 

Det verkar alltså som att, även i ett scenario då samtliga Sveriges arrendeställen omfattades av årlig KPI-uppräkning (vilket inte är fallet), så är arrendatorn en relativ vinnare jämfört med (den belånade) jordägaren, åtminstone i det korta perspektivet. I själva verket är det få arrendeavtal som omfattas av årlig KPI-uppräkning vilket sannolikt gör jordräntan ännu mer trögrörlig än KPI. Dvs sanningen bör ligga någonstans mellan scenario 2 och scenario 3 nedan. 

Scenario 3: Arrendeavgiften är oförändrad på kort sikt 

 I detta scenario antar vi att samtliga jordbruksarrenden i Sverige löper på mer än 1 år och att inga (eller alla fall få) av arrendena löper ut de närmaste åren. Detta är ett extremscenario och därför inte heller troligt. Det mest troliga är att utvecklingen av arrendepriserna de kommande 2 åren ligger någonstans mitt emellan scenario 2 och scenario 3. 

Det som avgör vilket scenario som är närmast är hur stor andel av arrendena som omfattas av KPI-uppräkning och hur stor andel av arrendena som löper ut de kommande 2 åren. Under 2022 var det en hel del arrenden som förnyades men på fardagen den 14 mars var vi lyckligt ovetande om vad som komma skulle. Kanske ytterligare något som bidragit till att arrendatorerna klarat sig undan kapitalkostnadskrisen. De arrendatorer som tecknade 5-åriga arrendeavtal med start 14 mars 2022, de kan ha gjort en bra affär. Men det får framtiden utvisa. Räntemarknaden är som sagt nyckfull och det kan mycket väl vara så att de räntechocken för ett lika abrupt slut som börskraschen i början av Covid-19. Det kan mycket väl vara så att denna text är inaktuell redan imorgon. Det får framtiden utvisa. 

Hursomhelst, för att svara på den ursprungliga frågan, så har vi kommit fram till att det mest troliga är att arrendeavgifterna (mätt som jordräntan) inte alls kommer att stiga i samma utsträckning som låneräntan, och att ökningen kommer att vara någonstans mellan 5-10%, alla fall i teorin. Nere på slätten där jordhungern är stor är det dock helt andra faktorer än KPI och markens avkastningsförmåga som påverkar arrendepriserna. 

Citat som talar för att scenario 3 är närmast sanningen:

Större delen av Skara Stifts åkerjord är utarrenderad på femåriga kontrakt, vilket göra att förändringar av arrendeintäkterna sker långsamt. Resultatet av årets arrendeförhandlingar kommer att motsvara inflationen för de senaste åren.

Arrendeavgiften kan indexjusteras med officiellt index. Avtal på fem år eller kortare tid ska i normalfallet inte omfattas av indexreglering utan arrendesumman ska vara fast. Vid avtal på längre tid än fem år kan parterna överenskomma om eventuell valfri indexreglering.

Vi ska dock lägga in en brasklapp. Det finns nämligen en ny teori som talar för högre arrendeavgifter. HIR Skånes ålderman Stefan Gustavsson menar att räntekrisen kommer leda till att ett antal gårdar avvecklar sin verksamhet och arrenderar ut gården. Dessa gårdar är redan hårt belånade och är således beroende av substantiella arrendeintäkter för att kunna betala räntekostnader på fastighetslånen. Ju högre belåning på fastigheten desto närmare låneräntan behöver jordräntan vara för att jordägaren ska kunna förränta gården. Ett intressant faktum är dock det att låneräntan bör vara likvärdig i hela Sverige medan jordräntan är betydligt högre på slätten. Det torde indikera att utbudet av arrenden torde öka i synnerhet på slätten. Givet en oförändrad efterfrågan torde detta snarare sätta press nedåt på jordräntan? Ja, den som lever får se hur många gårdar som kommer att följa Gustavssons hypotes. Håll utkik på ATL:s podd ”Gröna Pengar”. Där får ni möta Sydsveriges vassaste lantbruksekonomiprofeter. Stefan Gustavsson, Rolf Åttingsberg, Jakob Söderberg... Profilerna radas upp. Rollen som expertkommentator spelar självaste Per Hansson med sin förtroendeingivande stämma. Icke att förglömma den knivskarpa programledaren Torbjörn Esping. Smörgåsbordet står uppdukat för den poddintresserade. Ännu så länge har 7 avsnitt släppts av podden.   

De större godsen ser sig främst som fastighetsförvaltare. De inser att de inte behöver driva jordbruk utan de kanske till och med kan tjäna mer pengar på att arrendera ut det och förvalta fastigheten passivt.

Är du nyfiken på en alternativ finansieringsform för att förvärva jordbruksfastigheter? Gårdskapital håller på att utveckla en ny alternativ låneform för förvärv av jordbruksfastigheter som syftar till att främja investeringar på fastigheten snarare än amorteringar, samt underlätta för jordbruksarrendatorer att förvärva jordbruksfastigheter. Vi vill gärna prata med dig om din syn på hur en mer flexibel lånefinansiering kan utformas.

Om inte annat får du gärna fundera över diskussionsfrågorna nedan, och kanske diskutera med grannen eller kollegan över en kaffe: 

1.     Vad tror du händer med arrendepriserna framöver?  

2.     Vad är den implicita jordräntan i din bygd? (Dvs arrendeavgift dividerat med fastighetens marknadsvärde). Hur många procentenheter kan man tjäna på att arrendera jämfört med att låna (givet att ingen hänsyn tas till värdeökning på marken)?

3.     Vad tror du händer med markpriserna i framtiden? Hur mycket påverkas de av räntorna? På kort sikt? På lång sikt? 

Figur 2: Gårdskapitals husvy är att jordräntan kommer ligga relativt still trots att den tekniskt sett borde utvecklas i linje med låneräntan. Detta är ett exempel på hur regleringar skapar tröghet i marknaden. Arrendemarknaden (jordräntemarknaden) är med andra ord motsatsen till en "perfekt marknad" till skillnad från räntemarknaden. Även om marknadens krafter är att föredra enligt ledande nationalekonomer kan regleringar även dem ha sin tjusning. För visst är det skönt att allt inte svänger? På sätt och vis var det kanske inte så dumt förr i världen när man alltid visste vad mjölken kostade? Nåväl, nu ska vi inte sitta här och vara nostalgiska. Utveckling är alltid nyckeln till framgång. 

Vad händer med arrendepriserna när räntorna ökar?  

Peer-to-peer utlåning har på senare tid blivit alltmer populärt som en alternativ finansieringsmetod. Det innebär att privata långivare (såväl privatpersoner som andra typer av investerare) kan låna ut sina pengar direkt till företag och individer utan att behöva gå genom traditionella finansinstitut. Denna flexibilitet har de senaste åren öppnat dörrar för nya investeringsmöjligheter i många olika branscher, inklusive inom jordbruket där det finns ett antal aktörer såväl på kontinenten som i USA. 

Gårdskapital utvecklar nu i samarbete med Vreta Kluster denna modell för det svenska jordbruket. Projektet finansieras bland annat med pengar från Vinnova samt Jordbruksverket och Europeiska fonden för landsbygdsutveckling.

Projektet går ut på att skapa en plattform där svenska jordbruksföretag kan söka finansiering från lokala långivare. Syftet är att på så vis förbättra branschens möjligheter att få tillgång till det kapital som behövs för att investera på gårdsnivå, och samtidigt skapa nya möjligheter för investerare att stötta utvecklingen mot en mer lokal och hållbar livsmedelsförsörjning.

Genom plattformen skapas en alternativ marknad för krediter som ger investerare möjlighet att välja projekt som prioriterar aspekter de bryr sig om, som exempelvis förbättrad djurvälfärd, lokal livsmedelsproduktion, minskat koldioxidavtryck och användning av förnybara energikällor.

Med det kraftigt ökande intresset för lokala livsmedel och hållbart jordbruk har crowdlending potential att bidra till att mer kapital går till investeringar inom jordbruket. Vi på Gårdskapital ser fram emot att återkomma med fler uppdateringar och välkomnar dig som är nyfiken på projektet att höra av dig till oss för mer information om projektet. 

Jordbruksverket och Europeiska jordbruksfonden för landsbygdsutveckling bidrar med finansiering för utvecklingen av Gårdskapitals kommande plattform för gräsrotsfinansiering, som syftar till att göra lantbrukssektorn tillgänglig för fler typer av investerare och öka utbudet av kapital för investeringar på gårdsnivå

Vinnova bidrar med finansiering för utvecklingen av Gårdskapitals kommande plattform för gräsrotsfinansiering, som syftar till att göra lantbrukssektorn tillgänglig för fler typer av investerare och öka utbudet av kapital för investeringar på gårdsnivå

Gräsrotsfinansiering för svenskt lantbruk

Torkning av spannmål utgör en betydande del av jordbrukets totala energianvändning, över 10% enligt beräkningar från Jordbruksverket/EnergiGrund2020. Med stigande energipriser och ökad osäkerhet om framtida energipriser ökar också den ekonomiska nyttan med att investera i mer energieffektiva system. Agrisativa är ett växtodlingsföretag som drivs av Thomas Astorsson och Svante Kaijser i Sjuntorp. Här odlas bland annat spannmål och vallfrö. Torkningen sker i planlager, med energi från en pelletspanna, och 2 fläktar på 40kW styck. För att få ner energianvändningen per torkad enhet samt för att få en jämnare kvalitet på slutprodukten investerade bolaget i en omrörare från den danska tillverkaren Loekke. En investering som Gårdskapital är glada att ha varit med och finansierat med ett skräddarsytt investeringslån. Just denna typ av investering, som är lite av ett mellanting mellan fast och lös egendom är enligt Thomas och Svante ett område där det ofta är svårt att hitta passande finansiering, och där Gårdskapitals finansieringslösning fyller en viktig funktion. 

Med en omrörare kan värmen spridas jämnare i planlagret, resultatet blir en mer effektiv torkning.

Omröraren som flyttar sig fram och tillbaka genom planlagret gör att värmen sprider sig bättre, det blir då en mer effektiv och jämnare torkning. Det bedöms resultera i en besparing av pellets om 30%, vilket beräknas ge en pay-back på 7 år, eller en internränta om ca 19%. Detta i sin tur baserat på antagande om att fukthalten på vete ska ner från 22% till 14% samt att det går åt 0,3kg träpellets per nedtorkat kg vatten.  

Utöver detta finns ytterligare fördelar, inte minst att Thomas och Svante räknar med att kunna få in större volymer per torkad batch, vilket underlättar det praktiska arbetet med omlastning. De räknar också med att få en jämnare och mer förutsägbar kvalitet och fukthalt på torkad slutprodukt. En av Agrisativas specialiteter är vallfrö, och här tror delägarna att investeringen i omröraren också kan bidra till en bättre grobarhet för fröerna, vilket skulle leda till ännu nöjdare kunder.  

Erland Kaijser som inte behöver använda skyffeln alls i planlager i år är nöjd med resultatet

I dessa tider när löpsedlarna präglas av rubriker om lågkonjunktur är det lätt att få intrycket att alla konsumenter bara väljer lågpris i matbutikerna. Samtidigt har oron i omvärlden bidragit till en ökad förståelse för hur viktigt det är med en stark lokal livsmedelsproduktion.

Under pandemin märktes ett tydligt uppsving av intresse för reko-ringar och andra former av direktförsäljning, ett intresse som nu svalnat av när ekonomin försvagats. Konsumenternas ökade medvetenhet om miljö- och hälsoproblem kopplade till vad vi äter och hur maten produceras skapar dock goda förutsättningar för ökad direktförsäljning i framtiden.

Bertil Hagsgård från Hagsgårds Lantbruk och Henric Larsson från Häljeruds Lantbruk & Gårdsbageri är två erfarna lantbruksföretagare som positionerat sig väl för framtiden. Genom samarbetsbolaget Slättens Livs har de gjort lokal mat från sina egna samt andra lokala gårdar mer lättillgängligt för lokalborna. Med en obemannad gårdsbutik i centralt läge precis vid E45:an har kunderna alltid nära till deras utbud av bröd, smörgåsar, kött, med flera lokalproducerade varor.

Att konkurrera med detaljhandelns öppettider och centrala butikslägen är inte enkelt. Med en obemannad butik utrustad med bank-ID och Swish, samt ett brett utbud från flera gårdar med kompletterande produkter, öppnas det dock upp nya möjligheter.

Gårdskapitals syfte är att underlätta investeringar som ökar jordbrukets konkurrenskraft och hållbarhet. Därför är vi extra glada att ha varit med och finansierat etableringen av Slättens Livs. Tveka inte att kontakta oss om du själv funderar på investeringar inom exempelvis förädling och direktförsäljning. Och har du vägarna förbi Brålanda längs E45:an i sommar, glöm inte att svänga förbi Slättens Livs och spana in deras utbud. Mer info HÄR

Samarbete mellan gårdar ökar konkurrenskraften för närproducerat

“I Have Seen the Enemy....and it's Our Mindset!”

Our biggest challenge by far in the agricultural transition toward sustainability is our persistent belief that nature is a force to be overcome or dominated. We need to learn to work with nature. Once we do this, life, soil, nutrition, and biodiversity - the entire systems that support life on earth become capable of regenerating their optimal conditions.

There are multiple references in literature and science that have contributed to our belief that nature needs humankind as its master. This dates at least back to Sir Frances Bacon in his Novum Organum (Bacon, F. (1878)), in the 17thCentury and pursued and amplified by many of the Enlightenment thinkers whose belief in their newfound scientific method knew no limits to being able to understand, and therefore control, nature.

Conventional agriculture has created a dependency on products that do indeed increase yields initially, but ultimately deplete the soil into which the chemicals and the monocultures are introduced. Farmer dependency is the result, and the pretext is that the continuous cycle of chemical enhancement is necessary to feed the growing human population. With the intense use of artificial fertilizers, pesticides, ploughing, monocultures and huge feed-lots with domesticated animals, the “modern” farming system is systematically destroying the life in the soil. While this way of farming has resulted in short-term efficiency and higher output of calories, it has done so at the expense of future generations, by depreciating the value of the very asset they depend on for their food. It has prioritized short term gains over long-term value creation. While intense use of ploughing and synthetic fertilizers enables high yields short term it distorts the natural processes in the soil, degenerating its capacity to naturally support plant growth.

Regenerative farming may have lower yields to begin with, but it ends up, after a few natural growing cycles, being 78% more profitable than conventional agriculture whilst continually improving the soil (LaCanne, C. E., & Lundgren, J. G. (2018)) Improved soil provides not only higher yields, but much more nutritious foods.

A prolific billionaire set up a challenge in which he has promised $100 million to the person who could develop the most efficient means of carbon removal. Well, had the billionaire studied biology he would know that photosynthesis is probably the most efficient carbon capture cycle on Earth - and in collaboration with soil's ability to sequester carbon, ridicules artificial or technological efforts to do the same.

Technology is therefore much more effective when it works in collaboration with nature as opposed to when it tries to supplant nature or beat it at its multi-billion-year perfected cycles. Agriculture is a form of technology, and it is at the center of influencing nature for the benefit of humankind. If the technology of cultivation of food or farming works toward better nutrition and biodiversity, success will be more likely. Farming is a capital-intensive business, requiring a large balance sheet with expensive agricultural real estate and machines. Many farms carry large debt burdens, often pushing them into an extractive way of farming that is focused on maximizing short term yields to cover debt repayments. 

The consequence of this is that farmers’ most important asset – the health of their soil – is frequently sacrificed. In our modern human-technology-centric mindset the soil is thought of as a sterile medium where seeds are planted, and artificial inputs are added to grow crops. This is not an efficient use of technology as it boosts short-term output at the expense of long-term soil degradation. The soil is effectively a living organism that provides the very foundation for the plants and animals which humans depend on for our food. Without functioning soil, it is not possible to produce enough high-quality food to sustain our modern society and its billions of people. The current global food system systematically depreciates the value of the soil. This has negative consequences not only for the environment, but also for our health, as depleted soil produces foods with poor nutritional content. The solution is obvious: Farmers should urgently regenerate the quality of soil. 

The good news is that this is possible by applying a set of regenerative farming principles, including for example minimizing soil disturbance, ditching the use of artificial inputs, growing a broader variety of crops, managing grazing animals in a holistic way, and keeping the soil covered with plants and organic material. Not only does this enable farmers to grow healthier more nutritious foods, but it also ensures that the soil will be able to continue to do this for generations to come. A healthy well-functioning soil is also much more efficient at retaining water and hence makes farms more resilient against some of the effects of climate change such as droughts. 

In addition, healthy soil is a great at sequestering and storing carbon from the atmosphere and can therefore play a pivotal role in the drawdown of atmospheric carbon, which future generations also depend on for their well-being. Finally, a regenerative farm is less input-dependent and can be much more profitable, especially on a risk and cost adjusted basis over time. A diversification of crops makes farm businesses much more resilient against the effects of poor harvests during years with poor weather conditions. It is important to raise awareness among consumers about the benefits of regenerative farming, and to create a stable and growing demand for farmers producing regenerative foods.

Carbon credits by farmers is not a particularly good solution. As a species, we are already pushing our chances of extinction to new levels of likelihood due to the extreme levels of carbon dioxide being pumped into the atmosphere, mostly in industrialized nations. The undeniable solution to these inequalities in cause and in effect whereby the poorest populations of the planet inexorably suffer the consequences of unbridled emissions, is in the reduction in absolute terms of the quantity of those emissions. Providing an excuse or a convenient monetary exchange between polluter and carbon-absorbing land does not change the fundamental imbalance. It suggests that we can buy our way out of planetary destruction which is an illusion. Re-establishing the conditions for nature to heal is only possible with a reduction of emissions. The real carbon tax is an increase in the cost of capital to those who pollute and the provision of cheaper capital to those who regenerate. There are situations in which charging a carbon credit can be potentially useful so long as they’re being bought not to “offset” but simply to support carbon sequestration in addition to cutting emissions for financially incentivizing carbon captive farming.

Authors: Matthias Karthäuser, David Elvingsson, and Jonathan Jenny

(ENG) Challenges in Agroforestry and Regenerative Farming

Direktavkastning på jordbruksfastigheter.pdf

Den senaste tidens räntehöjningar har ytterligare aktualiserat frågan om jordbruksfastigheternas direktavkastning (dvs fastighetens nettokassaflöde i förhållande till dess marknadsvärde). Ett vanligt argument mot att finansiera en jordbruksfastighet med en hög andel lån är att direktavkastningen från fastigheten är låg och att de årliga kassaflödena från fastigheten inte klarar att betala ränta och amortering på banklånet. För skogsfastigheter med oregelbundna kassaflöden är denna problematik särskilt påtaglig. Lånefinansiering kräver årlig ränta och i vissa fall även amortering samtidigt som skogen inte ger några positiva kassaflöden förrän vid slutavverkning och i viss mån gallring. 

Danske Bank presenterade i en rapport under 2022 att direktavkastningen från skogsfastigheter kan förväntas bli max 1% de kommande åren. Det säger sig självt att det medför svårigheter att finansiera en fastighet som har 1% direktavkastning med en låneränta som har betydligt högre procentsats. 

Så, vad är den maximala belåningen som en jordbruksfastighet tål? Det beror för det första på kompositionen av fastigheten. En jordbruksfastighet består som bekant av komponenterna åkermark, betesmark, skogsmark, tomtmark, småhus och ekonomibyggnader. En liten jordbruksfastighet som enbart består av skog och privatbostad har en mycket blygsam direktavkastning medan en välarronderad åkermark eller en rationell ekonomibyggnad har en jämnare och högre direktavkastning.

 Ju högre kassaflöde per hektar och ju lägre marknadsvärde per hektar desto högre direktavkastning. En klassisk spannmålsgård i Skåne har låg direktavkastning pga högt marknadsvärde medan en högavkastande mjölkgård i norra Sverige kan ha en hög direktavkastning pga lågt marknadsvärde. Specialgrödor såsom sockerbetor, rotfrukter och fruktodlingar kan betinga en väsentligt högre direktavkastning pga höga kassaflöden per hektar jämfört med traditionella grödor. 

         En förenklad regel av jordbruksfastighetens maximala belåning är: Direktavkastning från fastigheten/(kalkylräntan på lånat kapital + amorteringstakt). Om direktavkastningen är 3%, kalkylränta är 4% och amorteringen är 1,5%, då blir den maximala belåningsgraden = 3%/(4% + 1,5%) = 55%. 

Om vi istället sänker kalkylräntan till 3%, slopar amorteringen och ökar direktavkastningen till 4%, då klarar fastigheten 100% belåning. 

En relevant fråga i sammanhanget är också vilka kassaflöden som ska hänföras (allokeras) till fastigheten? Om vi har en jordbruksfastighet som består av 100% åkermark, och de enda intäkterna är skörd av grödorna som odlas på fastigheten, då är det enkelt och odiskutabelt. Svårigheten uppstår när vi ska fördela intäkter från animalieproduktion, externa körslor och andra intäkter i företaget. Ditt företag kanske har stora intäkter från maskinstationsverksamhet och dessa maskiner förvaras troligen i maskinhallar som tillhör fastigheten. Ska då intäkterna från maskinstationsverksamheten hänföras till fastighetens direktavkastning eller inte? 

         Eller du kanske äger en fastighet med ekonomibyggnader i vilka du bedriver mjölkproduktion men samtidigt arrenderar du flera fastigheter där du odlar foder till mjölkproduktionen. Hur ska då direktavkastningen från din självägda fastighet beräknas? Det är lätt att veckla in sig i abstrakta beräkningar. 

De flesta verkar vara överens om att direktavkastningen på jordbruksfastigheter är låg (dvs kassaflödet är lågt i förhållande till marknadsvärdet) och att detta medför svårigheter att finansiera jordbruksfastigheter med en hög andel skuldfinansiering. Men hur hög är då direktavkastningen på jordbruksfastigheter egentligen? Finns det några objektiva siffror? 

För att gå till botten med mysteriet studerar vi Sveriges jordbruksarrendatorers arrendeavgifter. Arrendeavgifterna bör rimligen utgöra ett golv för jordbruksfastigheternas direktavkastning. Logiken bakom detta resonemang är att en jordbruksarrendator maximalt kan betala sitt driftsöverskott i arrendeavgift. Förhoppningsvis delar jordägare och markägare ungefär lika på överskottet så att direktavkastningen de facto är arrendeavgiften*2. För att kunna jämföra arrendeavgiften med direktavkastningen sätts arrendeavgiften i relation till marknadsvärdet på fastigheten, då får vi den implicita jordräntan. Genom att utföra denna räkneövning med hjälp av Jordbruksverkets förnämliga statistik erhålles följande resultat enligt figuren. Ur diagrammet nedan framgår att jordräntan, dvs arrendeavgiften i förhållande till (jordbruks)markens marknadsvärde har sjunkit successivt. Det beror på att marken har ökat i värde fortare än arrendeavgiften har ökat. 

Arrendeavgiften antas bero av kassaflödena från jordbruksdriften. Arrendatorn kan inte betala mer i arrendeavgift än vad jorden avkastar, åtminstone inte långsiktigt. 

Ur statistiken (som sträcker sig fram till 2020) framgår att jordräntan på svensk jordbruksmark är ca 2%. Frågan är då hur stor del av det årliga överskottet som fördelas till jordägare respektive arrendator genomsnittligt i Sverige? Ifall vi antar att jordägare och arrendator delar ungefär lika på överskottet från marken så är direktavkastningen 2%*2 = 4%

Figur 1: Jordräntan varierar beroende på var i Sverige vi befinner oss. I norra Sverige är jordräntan högre, detta på grund av att markpriserna är lägre. Det betyder dock inte att arrendeavgiften är högre i absoluta tal, det betyder bara att arrendeavgiften i förhållande till markvärdet är högre. Detta är samma fenomen vi ser på skog, dvs direktavkastningen är högre i norra Sverige på grund av en lägre kapitaldensitet (lägre konkurrens om marken). 

Figuren visar att Götalands skogsbygder har lägst jordränta. Det talar för att arrende är mest fördelaktigt i dessa bygder, kontra att äga. Även om äga historiskt sett visat sig vara väsentligt mer fördelaktigt än att arrendera. Figuren visar även att banklåneräntan historiskt varit lägre än jordräntan i samtliga regioner. En intressant spaning är vad som händer i framtiden. Troligen tar det tid för arrendeavgifterna att justeras till det högre ränteläget eftersom arrendeavgifterna är fasta på kort sikt, till skillnad från räntan som är mer flyktig. 

För att få en mer fokuserad studie över jordräntan kan man med fördel studera Svenska Kyrkans förvaltning av de s.k. Prästlönetillgångarna. Detta är jord- och skogsmark som Svenska Kyrkan äger sedan medeltiden och vars jordbruksdel arrenderas ut till jordbruksarrendatorer. Vi väljer att studera Linköpings stift. Ur Linköpings Stifts årsredovisning avseende Prästlönetillgångarna erhålles följande siffror: 

Figur 2: Direktavkastning + värdeförändring = totalavkastning. Direktavkastningen på jordbruksmark mätt som jordräntan (dvs arrendeintäkten i förhållande till marknadsvärdet på jordbruksmarken) har under perioden varit ca 2%. För skogsmark är den något lägre. För skogsmark ska dock detta mått tas med en nypa salt eftersom slutavverkningar kan vara oregelbundna, särskilt i dessa granbarkborretider. För att svara på frågan: ”Vad är direktavkastningen på jordbruksmark?” så visar studien att den MINST bör vara 2%. 

Den implicita jordräntan bör utgöra ett golv för vad marken avkastar eftersom arrendatorn inte kan ge bort mer än vad marken avkastar. Förmodligen (och förhoppningsvis) är direktavkastningen (det operativa kassaflödet netto)/marknadsvärdet närmare 4%, givet att arrendator och markägare delar minst 50/50 på överskottet. 

Statistiken från Jordbruksverket och Linköpings Stifts Prästlönetillgångar visar att jordräntan i slättbygden är ca 2%. Sedan är den stora frågan vad direktavkastningen är? Om vi antar, enligt ovan, att arrendator och jordägare delar lika på överskottet, så är direktavkastningen ca 4%. Det har dock inte gjorts några studier på hur överskottet från jordbruksdriften fördelas mellan jordägare och arrendator. Man kan ju hoppas att en aktör som Svenska Kyrkan fördelar detta överskott rättvist. I Kyrkoordningen, som ligger till grund för förvaltningen av Prästlönetillgångarna står följande: 

Tillgångarna ska förvaltas så effektivt som möjligt och på ett sådant sätt att de ger bästa möjliga uthålliga totalavkastning. Förvaltningen ska också ske på etiskt försvarbart sätt i enlighet med kyrkans grundläggande värderingar.

Den första meningen torde indikera att Kyrkan vill ta en så hög arrendeavgift som möjligt för att maximera avkastningen. Den andra meningen torde å andra sidan indikera att Kyrkans arrendeavgift är skälig och uthållig. Det mest etiska vore att ta ut en arrendeavgift som tillåter arrendatorn att var uthålligt lönsam. 

Hursomhelst, för att svara på den ursprungliga frågan om jordbruksfastigheternas egentliga direktavkastning så bör man kunna drista sig till att hävda att den ligger någonstans mellan 2-4% på jordbruksmark. Men att direktavkastningen varierar kraftigt beroende på den enskilda gårdens inriktning. De verksamheter som bedrivs på svenska jordbruksfastigheter är heterogena till sin natur och därmed skiljer sig direktavkastningen avsevärt. För att direktavkastningen ska öka i framtiden krävs att kassaflödet från fastigheterna ökar i en snabbare takt än markpriserna. Om fastighetsvärdena fortsätter att öka fortare än kassaflödet från marken sjunker direktavkastningen. Då är det endast kontantköpare utan krav på ränta och amortering som kan förränta fastigheterna, såvida inte en annan typ av lånefinansiering blir verklighet.  

Är du nyfiken på en alternativ finansieringsform för att förvärva jordbruksfastigheter? Gårdskapital håller på att utveckla en ny alternativ låneform för förvärv av jordbruksfastigheter som syftar till att främja investeringar på fastigheten snarare än amorteringar. Vi vill gärna prata med dig om din syn på hur en mer flexibel lånefinansiering kan utformas. Du får därför gärna svara på 5 snabba frågor om din syn på finansiering av jordbruksfastigheter på följande LÄNK 

1.     Vad tror du händer med priserna på jordbruksfastigheter framöver? 

2.     Vad är den implicita jordräntan i din bygd? (Dvs arrendeavgift dividerat med fastighetens marknadsvärde)

3.     Vad tror du händer med direktavkastningen i framtiden? Hur låg kan den bli? Finns det något golv?

4.     Vilka möjligheter ser du att höja direktavkastningen på jordbruksfastigheter generellt? 

Figur 3: Motsatsförhållandet mellan direktavkastning och värdeökning. Ifall värdet på en fastighet ökar utan att det årliga operativa kassaflödet från fastigheten ökar, då minskar direktavkastningen. Det är denna trend vi sett de senaste åren på jordbruksmark. 

Frågan är om det finns något golv för direktavkastningen. Hur låg kan direktavkastningen bli? I en värld där samtliga fastighetsköpare finansierar köpet kontant kan direktavkastningen bli hur låg som helst eftersom dessa köpare inte behöver skaffa fram kassaflöden för att betala regelbundna amorteringar och räntekostnader. Men i en värld med lån kan direktavkastningen troligen inte avvika för mycket från låneräntan. 

Avslutningsvis några tänkvärda citat från branschens finansieringsexperter: 

Direktavkastningen på mark ligger idag på ca 1-1,5%. Bankerna pratar idag om återbetalningsförmåga och ställer krav på ca 4% i riskkalkylen. Allt fler får svårt att nå detta. Sedan kan man fråga sig om det är intjäningen som är för låg eller fastighetspriserna som är för höga?

Lantbruksföretagens problem handlar ofta om likviditet. Men om man klarar sina amorteringar så är det inte irrationellt att investera i de här värdeökningarna

Det är tufft att köpa mycket mark i början av sin företagarkarriär. Det handlar ju om att bygga ett starkt kassaflöde och då finns det ofta andra investeringar som betalar sig bättre. Men markköpet säkerställer tryggheten i företagandet för många.

Köpt areal ger en avtagande räntekostnad över tiden medan arrendet följer prisutvecklingen på marken och det leder till ett kostnadsgap som växer över tiden.

Med dagens höga prisnoteringar på skogsmarken hamnar ofta direktavkastningen under 1%. För att bibehålla oförändrad direktavkastning måste virkespriset kompensera både för ökat skogsfastighetspris samt ökade kostnader.

Vad är egentligen direktavkastningen på jordbruksfastigheter? 

“Just in time” filosofin som länge dominerat inom ekonomin har tappat i popularitet efter pandemin när sårbarheten i de globala leveranskedjorna uppenbarat sig allt tydligare. Med nya möjligheter inom precisionsodling möter en annan typ av filosofi dock en mer lovande framtid inom jordbruket. 

Att förstå vad grödorna på fälten behöver just nu och snabbt kunna vara på plats och leverera precis lagom mängd har potential att hjälpa lantbrukare att få betydligt bättre skördar och ekonomi. För att jämföra med ett industriföretag kan man tänka sig plantan som själva maskinen, som hela tiden behöver tillgång till rätt insatsvaror (dvs vatten, näringsämnen, m.m.) för att kunna bibehålla optimal produktion. Om det till exempel saknas avgassystem i bilfabriken har det ingen betydelse hur många växellådor som finns på lager. På samma sätt har det ingen betydelse hur mycket mer kväve man ger grödan, om den begränsande faktorn egentligen är något annat. Med olika verktyg för precisionsodling blir det enklare att veta vad den begränsande faktorn är för grödan, på varje plats och vid varje tidpunkt, för att kunna fylla på med mer av det som behövs precis när grödan behöver det.  

Vi träffar Isak Nielsen som är grundare och VD på AgriOpt, ett agtech-företag som specialiserat sig på att med hjälp av data och analys hjälpa lantbrukare minska användningen av insatsvaror och få bättre skördar. “Precisionsodling är ett brett område som kan definieras på lite olika sätt, men i grund och botten handlar det om att producera mer mat med mindre insatser. Med rätt data och verktyg blir det enklare att förse grödan med rätt sak, i rätt mängd, på rätt plats, och vid rätt tid”, säger Isak.  

Vi frågar Isak om hur han skulle beskriva de olika momenten inom precisionsodling. 

“Det handlar om att ha en kedja av verktyg och produkter för att förstå grödans behov och sjukdomar och sedan agera på denna information. Det finns en uppsjö av tekniker och sensorer för att förstå mer om grödan, som till exempel bildanalys av satellit- eller drönarbilder och olika typer av sensorer för att mäta kväveinnehåll i grödan. Sen gäller det att också förstå marken där grödan växer och där finns det också flera olika metoder baserade på antingen sensorlösningar eller analyser på labb. Vad den begränsande faktorn är för att grödan ska nå sin fulla potential kan skilja sig mycket mellan olika delar av fälten. Och för att förstå vilka förutsättningar som finns gäller det att ha ett bra beslutsstöd som kan suga in och bearbeta all data med smarta algoritmer i kombination med lantbrukarens erfarenheter för att skapa styrfiler som gör att exempelvis gödselspridaren kan variera mängden kväve på olika delar av fälten automatiskt. Denna typ av beslutssystem börjar bli vanligare idag och ett exempel är vår digitala assistent Freja.”  

Kan du ge några konkreta exempel på hur precisionsodling hjälper till med att få rätt timing i odlingsmomenten?  

“Ett intressant exempel är att pricka in rätt tillfälle på våren för att så fröna, för där kan man ha ett ganska tight tidsfönster på kanske fem dagar med optimala förutsättningar för en bra grobarhet. När fröet sätts i marken så får det inte vara för blött men inte heller för torrt för då gror det inte. När jorden torkar upp på våren är det viktigt att lantbrukaren anpassar tidpunkten för sådd rätt för att pricka in en tid med lagom mycket fukt. Detta kommer bli ännu viktigare med tanke på att klimatförändringarna ändrar förutsättningarna!”  

Vilka tekniska områden skulle du bedöma utvecklas mest nu och hur ser du på utvecklingen framgent?  

“Överlag är utvecklingen inom precisionsodling bara i sin linda och det finns massor med utvecklingspotential. I slutändan är det viktiga att få till ett resurseffektivt och lönsamt jordbruk som anpassar insatserna efter behoven. Om det sedan är eko eller konventionellt som passar bäst på just det fältet är i min värld sekundärt, det primära är att vi får system som ger bra skördar, minimerar lantbrukarens kostnader, minimerar onödig användning av kem och kväve, och maximerar ekosystemtjänsterna. Här kommer precisionsodling spela en viktig roll i framtiden. Till exempel skulle ”See and spray”-teknik, där man har kameror på sprutan som kan avgöra var det behöver sprutas ogräsmedel och hur mycket, i kombination med mekanisk ogräshackning kunna bidra till att mycket mindre kemikalier behövs men med bibehållen skörd. Jag är övertygad om att vi kommer lösa de problem som lantbruket står inför med en smart kombination av mänsklig erfarenhet och smart teknik!” 

Avslutningsvis frågar vi Isak om han ser fler aspekter där precisionsodling kan bidra till ökad miljönytta inom jordbruket.   

“Det beror lite på hur brett vi definierar precisionsodling, men tekniken kan definitivt hjälpa till att minska lantbrukets negativa klimatpåverkan, näringsläckage och användning av bekämpningsmedel samt öka ekosystemtjänsterna. Till exempel kan man avgöra hur djupt och ofta marken behöver bearbetas vilket minskar behovet av diesel och kan öka kolinlagringen i marken, eller minska kvävegivorna på de områden som har dålig skördepotential för att minska både näringsläckage och utsläpp av växthusgaser. Samtidigt sparar lantbrukaren stora pengar på minskat användning av dyra insatsmedel. Nya ekosystemtjänster kan också skapas genom att beräkna lönsamheten på olika delar av fälten odla dessa lågproduktiva områden med exempelvis ängsblommor för att hjälpa insekterna, eller klippas korta i så kallade ”lärkrutor” för att hjälpa häckningen av sånglärkor. 

I lantbruket finns en stor vilja att förändra sig till det bättre i klimat- och miljöfrågor och det finns många möjligheter att använda teknik för detta, men det som saknas är en god lönsamhet inom näringen som gör att de kan investera i den ofta dyra tekniken. Här tror jag att nya affärsmodeller som ger lantbrukare betalt för ekosystemtjänster är nyckeln framåt!”  

Vi tackar Isak för denna gång och ser fram emot att följa utvecklingen inom precisionsodling.  

Du som vill läsa mer om Isak och AgriOpt hittar mer information på https://www.agriopt.se/freja/

Med precisionsodling går miljö och ekonomi hand i hand 

Täckdikning med Peter Borring.pdf

Peter Borring: ”Det räknas för lite på täckdikningens ekonomi”

På 10 poäng: Vi åker mot skördeområde som är lillebror till Östergötlands flaggskepp - 0513. 

Nyheter

Att bygga upp eget kapital inför generationsväxling

Hur Inflation Kan Gynna Lantbruket

Agroforestry: Ekonomiska fördelar och risker

Få betalt för ökad kolinlagring - Gårdskapital ingår samarbete med eAgronom

Hur pass utsatt är svenskt jordbruk för konkurser?

Vad händer med arrendepriserna när räntorna ökar?

Gräsrotsfinansiering för svenskt lantbruk

Mer energieffektiv spannmålstorkning

Samarbete mellan gårdar ökar konkurrenskraften för närproducerat

(ENG) Challenges in Agroforestry and Regenerative Farming

Vad är egentligen direktavkastningen på jordbruksfastigheter?

Med precisionsodling går miljö och ekonomi hand i hand

Investeringscase - Täckdikning med Peter Borring

Kundcase: GST Biostar

Fördelarna med organiskt kväve

Framtidsvisioner för svenskt jordbruk

Kundcase: Uppfödning av bockkillingar på naturbete

Fördjupning Jordhälsa - Karshamra Mat & Trädgård

Fördjupning Jordhälsa - Jon Orvendal

Vad är en optimal skörd? Intervju med Svante Kaijser

Fördjupning Jordhälsa - Adam Giertta

Odling av fleråriga grönsaker

Medfinansiering eller brygglån vid investeringsstöd

Alléodling som förbättrar ekonomi, jordhälsa och livsmedelssäkerhet

Kriget i Ukraina får stora konsekvenser för svenskt jordbruk

Intervjuserie: Djurvälfärd & regenerativa metoder

Intervjuserie: Jordhälsa & kolinlagring

Intervjuserie: Generationsskifte

Intervjuserie: Hållbara investeringsmöjligheter

Lanbrukares möjligheter att minska riskerna och öka miljönyttan

Kundcase: Marknadsföring och kommunikation

Ansvarsfullt lantbruk för framtida generationer

Kundcase: Växthus för ekologisk grönsaksodling

Tillsammans kan lantbrukare och investerare möjliggöra en säker och hållbar framtida livsmedelsförsörjning

Kundcase: Dränering

Lånesyfte

Villkor

Om oss

Följ oss